Enderekkehus fra 1968 ble ved kjøpekontrakt av 13.11.03 overdratt ”som den er” for kr 1,1 mill. Fra verdi- og lånetaksten fremgikk det at boligen hadde behov for oppgradering og vedlikehold og av selgers egenerklæring fremgikk det videre at det var avdekket råteskade på utvendig kledning. Det forelå ingen opplysninger i salgsdokumentasjonen om at eiendommen hadde blindkjeller. I forbindelse med at kjøper ønsket å tegne en hussoppforsikring ble det foretatt en besiktigelse av Norsk Hussopp Forsikring 15.8.04, hvor det ble avdekket lekkasje i krypkjeller og råteskader i bunnsvill, stubbloft og bjelkelag. Kjøper ble anbefalt å utbedre forholdene. Kjøper reklamert overfor selskapet 26.9.04/15.10.04 og viste til at det var avdekket lekkasje ved ramme i blindkjeller/krypkjeller som ikke var opplyst i salgsdokumentene. Selskapet avslo 13.12.04 kjøpers krav da det ikke anså forholdet for å utgjøre en vesentlig mangel. Kjøper fremsatte 25.1.07 en ny reklamasjon, idet undersøkelser av inneklimaet 2006/07 hadde avdekket helseskadelig muggsopp. Selskapet avslo kjøpers krav under henvisning til passivitet da det anså den første reklamasjonen for å ha sammenheng med den andre, samt at forholdet ikke utgjorde en vesentlig mangel. Kjøper er uenig i at hun kunne forvente slike forhold som er avdekket og at det er grunnlag for passivitetsbestemmelser da de to reklamasjonene måtte anses som to forskjellige forhold.

ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kr 195.525, jf. kjøper.

Forsikringsklagenemnda Skade bemerker:

Spørsmålet er om det foreligger mangel etter avh.l. § 3-9, herunder om kjøpers eventuelt har tapt sitt krav ved passivitet.

Nemnda behandler først spørsmålet om kjøper har tapt et eventuelt krav pga. passivitet. Kjøper reklamerte kort tid etter at rapporten fra Norsk Hussopp Forsikring forelå 17.9.04, og det er heller ikke bestridt at det er reklamert innen rimelig tid, jf. avh.l. § 4-19. Selskapet avslo kjøpers krav under eierskifteforsikringen med den begrunnelse at det ikke forelå en mangel etter avhendingsloven, og kjøper avfant seg den gang med dette. Nemnda er enig med selskapet i at den reklamasjon kjøper fremsatte 25.1.07, kort tid etter at det var konstatert muggsopp i huset, gjelder det samme forholdet som reklamasjonen i 2004. Nemnda kan imidlertid ikke se at kjøpers krav er gått tapt fordi den første reklamasjonen ikke ble fulgt opp etter selskapets avslag. Reklamasjonsfristen avbrytes ved nøytral reklamasjon, og det er ikke bestridt at reklamasjonen i 2004 var tilstrekkelig til å overholde fristen. Når reklamasjon er overholdt, vil det som et utgangspunkt måtte legges til grunn at kjøper har overholdt sin aktivitetsplikt, og at det som en hovedregel ikke kan stilles krav om oppfølgning utover overholdelse av foreledelsesfristen. Det er i teori og rettspraksis antatt at reklamasjons- og foreldelsesreglene kan tenkes supplert med ulovfestede passivitetregler, se også FSN 7469 og FSN 7556. Slik nemnda ser det, må slike passivitetsvirkninger være forbeholdt de tilfeller hvor kjøper er sterkt å klandre for at reklamasjonen ikke har blitt fulgt opp, eller det foreligger andre forhold som gjør dette rimelig. Nemnda kan ikke se at slike omstendigheter foreligger i denne sak, og nemnda kan ikke se at kjøper har utvist noen passivitet som kan tillegges rettsvirkninger.

Når den første reklamasjonen ikke ble fulgt opp etter selskapets avslag, skyldtes dette i følge kjøpers advokat en vurdering av prosessrisikoen ved å forfølge kravet basert på de opplysninger som den gang forelå. Dette kan ikke medføre at kjøper skal være avskåret fra å forfølge saken når det senere gjennom rapporten fra Anticimex fremkommer nye opplysninger som gir grunnlag for en utvidelse av kravet, jf. LG-1995-675.

Det er ikke holdepunkter for at selger var kjent med fuktproblemet i blindkjelleren, og spørsmålet er derfor om dette problemet og muggsoppen som er konstatert utgjør en mangel etter avh.l. § 3-9 annet punktum. Det er ved salget ikke gitt opplysninger som indikerer de fukt- og muggsopproblemer som er avdekket, og nemnda finner det klart at disse problemene representer et vesentlig avvik fra det kjøper hadde grunn til å forvente. Det finnes tilstrekkelig å vise til at huset er vurdert som ubeboelig inntil nødvendige utbedringstiltak er gjennomført. Kostnadene med dette er også betydelige. Kostnadene med utbedring av fuktproblemet i krypkjelleren utgjør i følge fremlagt pristilbud fra Anticimex kr 53.000. Tilbudet omfatter ikke nødvendige bygningsarbeider etter saneringen, og disse er oppgitt til kr 77.725. Ytterligere tilkommer utgifter til luftfukter med kr 6.000, innvendig vask av huset med kr 13.750 og vask/rensing av klær og tekstiler med kr 10.000. Disse kostnader, som til sammen utgjør kr 160.475 vurderes som utbedringskostnader som gir grunnlag for tilsvarende prisavslag, jf hovedregelen i avh.l. § 4-12. Slik nemnda vurderer det, innebærer ikke utbedringen av mangelen en generell standardheving i forhold til de forventninger kjøper hadde grunn til å ha ved kjøpet. Som tidligere påpekt forelå det den gang ingen indikasjoner på fuktproblemene og muggsoppangrepet som følge av disse. Basert på den uttalelse kjøper har innhentet fra Anticimex, kan det heller ikke ses å være grunnlag for selskapets anførsel om at det ikke ville vært muggsopp i huset dersom kjøper hadde fulgt opp den utbedring av blindkjeller som ble anbefalt av Norsk Hussopp Forsikring i 2004. Utbedringen medfører imidlertid at enkelte av bygningens komponenter får en noe høyere standard og lengre levetid enn det kjøper kunne forvente. Dette bør det gjøres et visst fradrag for. Fradraget fastsettes skjønnsmessig til 20 % av utbedringskostnadene. Etter dette fradrag utgjør prisavslaget for de utbedringskostnader som er nevnt ovenfor, kr 128.380.

Kjøper har i tillegg krevd dekning av utgifter til midlertidig bolig med kr 5.000 og takstrapporter fra Anticimex med kr 12.000.

Krav om dekning av utgifter til skadetakster har i nemndspraksis normalt vært vurdert som et erstatningskrav, jf. avh.l. § 4-14. Slik nemnda ser det, kan det ut fra en konkret vurdering være grunn til å anse slike utgifter som en del av utbedringskostnadene, og derved grunnlaget for prisavslaget. Nemnda viser til LF-2007-179233 og LB-2008-66532 hvor dette legges til grunn, under henvisning til den nære sammenheng mellom manglene som ble avdekket ved skadetakstene og de utbedringsarbeider som måtte utføres. I nærværende sak er utgiftene til Anticimex dels knyttet til avdekking av, og forslag til utbedring av soppskadene, dels til etterfølgende kontroll av at utbedringene har avhjulpet problemene. Etter nemndas syn er det da naturlig å anse utgiftene som en del av utbedringskostnadene som gir grunnlag for prisavslag.

Det samlede prisavslag fastsettes etter dette til kr 140.380.

Utgiftene til midlertidig bolig fremstår som nødvendige og må regnes som direkte tap, jf. avh.l. § 7-1 (1). Direkte tap kan kreves erstattet på objektivt grunnlag etter avh.l. § 4-14, jf. § 4-5, med mindre mangelen ligger utenfor selgerens kontroll. Det er i nemndspraksis lagt til grunn at det ved skjulte mangler normalt ikke kan kreves erstatning, se FSN 7257 (tilleggsuttalelse) med henvisning til forarbeider og juridisk teori. Nemnda kan ikke se at det her foreligger opplysninger som gir grunnlag for en annen vurdering. All den tid det forhold prisavslaget gjelder ikke var kjent for selger, og heller ikke kan sies å ha bakgrunn i forhold under selgers kontroll, kan utgiftene ikke kreves erstattet etter avh.l. § 4-14.

Konklusjon: Kjøper gis delvis medhold.